做一套解密房地产行业阴暗面的文章，资料来自与我一位从事于房地产行融资总监位置的熟人。
我们并不是对这个行业全盘的否定，只是把这个行业背后的辛密讲给大家听，我们相信大多房地产开发商还是不屑于谋私利的…
这一期先说房地产的前融业务，就是前端融资。
房地产商想要盖房子往外卖，就必须先通过支付给政府一笔土地款，从政府手中买地。这个时候，房地产开发商需要去借一笔用来买地的钱，这个过程，就叫做前端融资。
举例来说，比如小王的爸爸，有一家房地产公司，叫老王房地产公司，然后，老王把小王派到全国各个一线城市搞房地产开发，经营房地产的分公司，叫小王房地产公司。
然后，想要盖房子往外卖的小王，就去找政府拍地了。
我们国家规定，拍地的钱，至少30%，是自有资金，70%可以是借来的。
小王，看中了一块地，拍下来要十个亿，这时候，老王就给了小王三个亿，让小王去借七个亿。攒够这十个亿，才能一次性付给政府，拿到土地证进行下一步的业务。
小王想去借的这七个亿，没有任何抵押，利息会比较高，属于信用借款，银行的当铺思维，也不可能说给小王批款。
所以前端融资的这七个亿，小王房地产公司只能去找信托、私募、国有企业资金、包括某个有钱的个人。
（当然，买了地之后，小王可以在银行质押，用低利息取代现在的高利息，当然这也是后话了。）
在房地产业务刚发展起来的时候，国家对小王这类房地产公司的民间融资限制非常少。随着这几年房地产大火以后，国家开始严监管。
比如说国企，每年是有一定限制的，只能放贷多少钱进房地产公司。各大信托公司，私募基金也是一样，都被限制。但就算是这样的限制，由于前融业务固有的特点，给商家捕捉到太多的捞钱门道。
继续用小王房地产公司，举一个身边的例子。
某国企账面上闲置资金非常多，国家规定可以借出去一部分钱到房地产公司去挣利息，这时候小王房地产公司慕名而来合作。
首先，房地产公司的前融成本标准，一般在15个点，国企的利息收入标准，一般在10个点。
小王房地产公司手下负责融资的融资总监，对国企的老板说：
哎，兄弟，我们单位规定年化利息不能超过百分之十五，你看你这边最低能接受多少价格呢？
国企老总啊就说了：
俺们单位规定，借给房地产的钱，利息要收到百分之十就能往上头交代了！
两人就一拍即合，定下一个天衣无缝的方案：
房地产公司问国企借一笔款，利息年化百分之十。在这个过程中，再引入了一家金融服务公司，为这笔业务提供中介服务。由房地产公司支付给这家中介公司百分之五以内的融资顾问费。
融资顾问费+国企的利息成本，还是低于房地产公司规定百分之十五的标准，生意，也就谈成了。
那么这家中介公司，所收的百分之五的融资顾问费，到底进入了谁的口袋，这个大家就心知肚明了。
市场资金紧张的时候，房地产公司融资总监这边，分的钱就会少一点，比如像现在市面上资金流动性匮乏，这种生意就是谁出钱谁分大头。房地产公司现在，也就只能喝点汤。
但是，不算不知道一算吓一跳。
土地款是十个亿，国企借出去七个亿，七个亿的百分之五，那就是万的融资顾问费。
随随便便一笔业务，就捞了万好处费，这些钱进了第三方公司。这些钱，第三方公司再通过财务运作方式洗出来分掉，简直再容易不过了。
这是财务融资总监最基本最常用的一种捞钱方式，用中介公司以融资顾问费的形式把钱从房地产公司套出来。
消费者是成本的最终承担者，这是写在教材上的定理。
房地产公司增加的这笔融资顾问费，成本最后必然转嫁到购房者身上。也就是说，刚需客买房的时候，可能就贵了一千块一平方。
那么这几年，市面上的资金紧张了，房地产公司前端融资主要来自于信托和私募。通常，私募和信托这个通道，尽管大多是从民间来的钱，但同样是能够收融资顾问费的。
这个时候，信托公司的老总、私募基金的发起人，他们同样也会跟房地产公司一起分掉这笔融资顾问费。
房地产业务红火了这么多年，可想而知肥了多少人的口袋，滋润了多少的利益链条。对他们来说，挣一两百万，就是几分钟的事情。
更气愤的是，这一系列的操作，在目前的监管规定中，还是合规的。
房地产公司对外借钱支付融资顾问费合情合理合法合规，只要能够借到钱，所有人从上到下也非常愿意付的。
银行可以问收融资顾问费，金融中介公司自然也可以，表面上并没有任何违规的行为。
唯一能查的就是资金的走向，尽管这个行业禁不起查，但是也不容易查。房地产界大蛋糕分了这么多年，还真没见过一个财务总监下台，可见这个蛋糕分的在表面上“合情合理”。
香港电影，追虎擒龙，跛豪的警察朋友徐乐
房地产这些看似高大上的金融行业，存在很多见不得人的交易，这些人都割了老百姓的韭菜。
当然，我们所说的只不过是自己看到过的一些现象，可能是我们的观察面比较窄，也就只讲了我们的所见所闻。权且把这些我们所知道的套路讲出来，让多一些人了解到这些套路，能对整个房地产行业起到一些警示作用，这就可以了。
这一期讲的是前端融资背后的故事，下次我们继续讲中端，彻底解密这个行业阴暗的一面。
一定要
